Введите параметры объекта: денежный поток в первый год, показатели доходности и прогноз на 10 лет рассчитаются автоматически. Все значения можно изменить.
Стандарт для хороших городов и стабильных районов.
Цена покупки, делённая на годовую холодную аренду. Показывает, скольким годовым арендным платежам равна цена объекта.
Солидно в востребованных регионах, типично для окраин топ-мегаполисов.
Годовая холодная аренда, делённая на цену покупки и умноженная на 100 %.
Это первичный ориентир: расходы, кредит и налоги здесь не учтены. Доход от парковки, мебели или коммерческой части учитывается, только если вы включили его в аренду. Окупаемость проверяйте по денежному потоку ниже.
Все четыре значения — среднемесячные за 10 лет: с погашением и без него, до и после налогов. Плюс означает остаток денег, минус — доплату. Погашение уменьшает долг. Значения первого года показаны отдельно ниже.
С погашениемАренда минус проценты, погашение и расходы собственника. Погашение уменьшает ваш долг.
Без погашенияАренда минус проценты и расходы собственника.
Налогооблагаемый результатЧистая холодная аренда плюс резерв, минус проценты и амортизация. Расходы на оформление залога вычитаются один раз в первом году. Взносы в резерв ещё не дают налогового вычета.
Налоговый эффектНалогооблагаемый результат с обратным знаком, умноженный на предельную личную ставку налога.
После налоговДенежный поток с учётом ожидаемого возврата налога или доплаты.
Итоговая доходность капиталаВесь прирост за 10 лет относительно первоначально вложенных собственных средств: погашение, изменение стоимости и денежный поток после налогов. Пример: 126 % означает дополнительные 126 € на каждые вложенные 100 €, то есть 226 € итогового капитала. Это результат за весь период, не годовая ставка.
Годовая ставка доходности вашего капитала (IRR)Доходность в виде годовой ставки с учётом того, когда и сколько вы вкладываете или получаете, включая доплаты и стоимость объекта в конце. Сложный процент: 100 € при 10 % годовых превращаются в 110 € за первый год и 121 € за второй. Поэтому итоговую доходность нельзя просто разделить на число лет. IRR позволяет сопоставлять годовые ставки, но не делает недвижимость равной вкладу или фонду по риску, ликвидности и гарантиям. Предполагается продажа в конце выбранного периода без расходов на продажу. При частной продаже прибыль может освобождаться от налога после более чем десяти лет владения; важны точные даты договоров и выполнение условий.
Сколько приносит сдача в годСреднегодовой денежный поток после налогов и без погашения относительно первоначально вложенного капитала. Например, 2 000 € за год при вложениях 40 000 € — это 5 %. Рост стоимости и погашение сюда не входят; это отдельный взгляд на текущую отдачу, не сумма, которую можно прибавить к IRR.
Прирост капиталаОбщий капитал минус вложенные собственные средства.
Брутто-доходность в 10-й годГодовая холодная аренда последнего года прогноза относительно исходной цены покупки.
Сумма амортизацииАмортизация за 10 лет, не более 100 % соответствующей базы.
Налоговый эффектВозвраты налога или доплаты за 10 лет аренды. Налоговый эффект процентов до первой сдачи учитывается отдельно.
Общая инвестицияЦена, расходы на покупку и ремонт. Проценты стройфазы после налогов дополнительно увеличивают вложенный капитал.
Зелёная область показывает рост стоимости объекта, коричневая линия — уменьшение остатка долга. Столбики показывают капитал в объекте. Основа — заданные предпосылки по росту стоимости, аренды и расходов.
По годам: чистая холодная аренда, остаток долга, стоимость, стоимость минус долг и общий капитал с накопленным денежным потоком после налогов и с погашением. Последняя сумма капитала совпадает с итогом выше. AfA и налог указаны за соответствующий год.
Чтобы увидеть все столбцы, прокрутите таблицу вбок.
| Год | Аренда нетто | Остаток долга | Стоимость | Стоимость − долг | Капитал всего | AfA | Налог |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 7 920 € | 176 265 € | 190 000 € | 13 735 € | 13 483 € | 4 385 € | 1 673 € |
| 2 | 7 906 € | 173 419 € | 195 700 € | 22 281 € | 21 362 € | 4 385 € | 1 272 € |
| 3 | 7 891 € | 170 457 € | 201 571 € | 31 114 € | 29 469 € | 4 385 € | 1 228 € |
| 4 | 8 295 € | 167 374 € | 207 618 € | 40 244 € | 38 064 € | 4 385 € | 1 015 € |
| 5 | 8 280 € | 164 166 € | 213 847 € | 49 681 € | 46 903 € | 4 385 € | 967 € |
| 6 | 8 264 € | 160 826 € | 220 262 € | 59 436 € | 55 993 € | 4 385 € | 917 € |
| 7 | 8 688 € | 157 351 € | 226 870 € | 69 519 € | 65 608 € | 4 385 € | 689 € |
| 8 | 8 671 € | 153 734 € | 233 676 € | 79 942 € | 75 492 € | 4 385 € | 635 € |
| 9 | 8 653 € | 149 970 € | 240 686 € | 90 716 € | 85 653 € | 4 385 € | 579 € |
| 10 | 9 098 € | 146 053 € | 247 907 € | 101 854 € | 96 380 € | 4 385 € | 335 € |
Типично для: квартир на вторичном рынке. Ставка зависит от применимых правил; год постройки сам по себе не подтверждает повышенную ставку.
В модели — 2 % стоимости здания в год по § 7 Abs. 4 EStG. Для повышенной ставки нужно соответствующее законное основание, например подтверждение меньшего фактического срока использования.
Типично для: жилых новостроек, завершённых с 2023 года, с равномерной амортизацией.
Для жилых зданий, завершённых после 2022 года, — 3 % стоимости здания в год по § 7 Abs. 4 EStG.
Типично для: подходящих по срокам жилых новостроек, когда важна более высокая амортизация в первые годы.
5 % остаточной стоимости по § 7 Abs. 5a EStG. Ежегодно проверяется, когда линейная амортизация за оставшийся срок становится выгоднее. Должны выполняться установленные законом сроки начала строительства или покупки.
Типично для: подходящих новостроек под аренду EH40 с QNG — ускоренная дегрессивная амортизация плюс Sonder-AfA.
Первые четыре года обычная и специальная амортизация считаются раздельно. С пятого года используется остаток за вычетом обеих. Выполнение условий § 7b EStG предполагается.
Типично для: подходящих новостроек под аренду EH40 с QNG — линейная амортизация плюс Sonder-AfA первых четырёх лет.
Первые четыре года обычная линейная амортизация дополняется специальной. Затем остаток распределяется на оставшийся срок использования. Выполнение условий § 7b EStG предполагается.
Типично для: сдаваемых в аренду памятников с признанными расходами на реставрацию и предварительным согласованием работ.
Расходы на санацию: 9 % в год восемь лет, затем 7 % четыре года; дополнительно линейная амортизация старой части здания. Нужны признание расходов и предварительное согласование с органом охраны памятников.
Каждый ответ Да даёт один балл. От 0 до 2 баллов - мало потенциала при высоком риске. От 3 до 5 баллов - солидный потенциал оптимизации. От 6 баллов возможен максимальный рост стоимости.
Совет профи к пунктам 3 и 4: при осмотре обратите внимание, где проходят канализационные стояки и водостоки (Abwasserstränge und Fallrohre). Кладовку почти всегда можно превратить в кухню или вторую ванную только если водоподключение находится в непосредственной близости, чаще всего у задней стены к существующей ванной.
Первоначально вложено собственных средств 43 435 €. За счёт погашения долг сократится с 179 000 € до 146 053 €. Через 10 лет стоимость объекта составит 247 907 €, общий капитал с накопленным денежным потоком — около 96 380 €. Изменение капитала относительно первоначальных вложений — 52 945 €, итоговая доходность — 121,89 %. Денежный поток после налогов и с погашением в первый год: -21,0 € в месяц; в среднем за весь период нужна доплата 45,6 € в месяц.
Эта оценка обобщает только рассчитанные показатели и не является рекомендацией к покупке. Расположение, состояние объекта и возможность сдачи в аренду нужно проверять отдельно.
Введите данные, затем скопируйте ссылку и сохраните её или отправьте другому человеку. Ссылка содержит параметры расчёта: их можно открыть, изменить и пересчитать. В PDF эта ссылка тоже будет кликабельной.
